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三四线城市房地产行业供大于求部分中小房企

发布时间:2019-05-18 07:12:34

三四线城市房地产行业供大于求 部分中小房企倒闭

日前,统计局公布的一季度房地产活动相关数据均有所下滑,商品房销售面积、房产销售额、新开工面积同比均由正转负。今年一季度,三四线城市的房地产行业开始较一二线城市出现明显分化的局面。成交价格下跌、成交量萎缩以及部分中小房企倒闭,都是三四线城市房地产行业的现状特征。部分房企由于销售回款速度的减慢以及融资环境的趋紧,资金链的压力显而易见,产生的连锁反应则是对应于当地银行坏账比率的上升、资产质量的恶化。

三四线城市房地产行业供大于求的局面背后有其深刻原因。前几年,国内处于货币宽松的环境,在这些三四线城市中,传统行业的结构升级受制于外部经济危机的影响进展缓慢,并没有产生的足够吸引力以及相当的产业规模可以吸纳大量资金,所以便有不少资金涌入房地产行业。由于前期房产项目建设一拥而上,导致目前库存高企,而三四线城市由于自身的产业发展有限、配套设施有限等原因,导致人均收入增速缓慢,人口集聚的效果不明显,从而城市自身的有效需求明显不足。

在这些城市中,目前销售回款成为这些房企的一大难题。加上房企融资渠道仍然非常狭窄,银行信贷、信托基金等方式可能会越收越紧。下半年,部分拥有高负债率的房企面临的资金压力恐怕有增无减。

部分三四线城市房地产市场(专题阅读)的高库存和价格低迷,再加上资金环境可能会迫使很多开发商削减新项目,销售和新开工的下滑将进一步影响当地的建设和投资活动,对这些城市的经济增速会产生一定的下行风险。如果当地房企真的出现倒闭的连锁反应,那么银行坏账随之增加、资产质量下降,迫使自身再平衡资产端,进而缩减房地产信贷,恐会让当地经济陷入恶性循环。

从短期来看,政府还是需要以维护经济稳定为主要目标。但维稳并不代表地方政府重回兜底的老路。过去,地方政府对企业的违约和破产倒闭顾虑重重,一味地想要稳住当地的经济发展,反而经常造成问题企业的财务状况进一步恶化;同时,长期的政府信用担保和救助也导致市场风险定价不断扭曲。

地方政府应考虑允许部分房企破产甚至倒闭,借此向市场发出警告;同时,鼓励银行对资产端进行重组,优化资产质量。通过部分房企的倒闭破产、兼并重组,一方面,逼迫剩余房企寻求自身的转型升级;另一方面,释放出相应的资源从而支撑其他产业发展,以缓和房地产行业发展增速下降所带来的影响,同时谋求整体行业结构的优化和发展。

从长期来看,地方政府应该将重点放在产业升级和产业结构优化方面,鼓励服务业,支持战略性新兴产业,将更多资源放在创新驱动的产业转型上,以减少银行在房地产行业风险的集聚。

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